ORDEN JUDICIAL:
La nueva Ley de arriendo establece que si el arrendatario no quiere desocupar la propiedad, no queda más solución que solicitar la restitución ante algún Juzgado Civil. Usted no saca nada con recurrir a Carabineros; pues éstos no actuarán si no tienen una orden judicial. Esto se debe a que la nueva Ley de Arriendo permite recurrir al auxilio de Carabineros sin orden judicial sólo para impedir que el arrendatario se lleve sus bienes en caso de indemnizaciones pendientes. Se entiende que la nueva ley da un plazo de dos días para que usted consiga una Orden Judicial. Tanto Abogados como jueces aseguran y confirman que es muy poco probable que Carabineros actúe sin la respectiva Orden Judicial.
PLAZO DE GRACIA:
Una vez notificado judicialmente el desahucio del arriendo, la ley no contempla el desalojo inmediato, sino que permite que el arrendatario permanezca en la propiedad un tiempo, lo que se conoce como plazo de gracia. Con la nueva Ley estos plazos han sido reducidos a la mitad.
Hay que tener presente que: Los contratos de arriendo a plazo indefinido, lo que son de mes a mes y aquellos a plazo fijo que no excedan de 12 meses contemplan plazos de gracia. Durante este tiempo de gracia se supone que el arrendatario debe cumplir con todas las obligaciones contraidas, aunque se ha constatado que muchas veces no se cumplen.
NOTIFICACION NOTARIAL:
En la actualidad la ley sobre arriendo permite que en ciertos casos usted comunique a su arrendatario, mediante notificación notarial, que debe hacer abandono de la propiedad. Sin embargo, si éste se niega a hacer abandono del inmueble, se deberá necesariamente presentar una demanda, no existe otra alternativa.
ABANDONO DE LA PROPIEDAD:
De acuerdo a la antigua normativa de arriendo muchas veces los tribunales no autorizaban el ingreso a la propiedad, que ya había sido abandonada por el arrendatario - ni ordenaban la restitución del inmueble mientras no se dictase una sentencia que declarase terminado el contrato de arrendamiento. Con la nueva ley sobre arriendo se permite al arrendador solicitar al juez competente, sin forma de juicio, la entrega del inmueble, cuando éste ha sido abandonado por el arrendatario sin restituirlo. Los Jueces Civiles de Santiago, han señalado que este aspecto ya se está aplicando sin mayores problemas.
VIGENCIA DE LA NUEVA LEGISLACION SOBRE ARRIENDO:
Es posible que su contrato de arriendo haya sido celebrado bajo la antigua ley. En ese caso, si hay litigio, algunos abogados creen que el juicio se regirá por los nuevos procedimientos en cuanto a juicio sumario concentrado, pero de todas formas mantendrá las condiciones de la ley antigua en lo que respecta a plazos de gracia, apelación etc.
CUADRO COMPARATIVO DE LA NUEVA LEY Y LA ANTIGUA LEY
Tema: Respecto del término del contrato de arriendo mes a mes y de duración indefinida
Ley Nº 18.101.-dice: El arrendador sólo podrá ponerle término mediante desahucio judicial.
Modificación nueva ley: El arrendador podrá ponerles término mediante demanda de desahucio o a través de una notificación que un notario entregue al arrendatario.
Tema: Respecto de los plazos de gracia luego de solicitado el desahucio de arriendo en los contratos mes a mes y de duración indefinida.
Ley Nº 18.101.- dice: Cuatro meses contados desde la notificación de la demanda y se aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no puede exceder, en total, doce meses.
Modificación de la nueva ley: Dos meses contados desde la notificación de la demanda y se aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no puede exceder, en total, seis meses.
Tema: Respecto de los plazos de gracia en los contratos de arriendo de plazo fijo que no excedan de un año.
Ley Nº 18.101.- dice: Cuatro meses desde la notificación de la demanda.
Modificación: Dos meses desde la notificación de la demanda.
Tema: Respecto del domicilio del arrendatario
Ley Nº 18.101.- dice: Se notificará la demanda al arrendatario en la dirección que se encuentre en el contrato o donde trabaje.
Modificación: La ley presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado.
Tema: Suspención del cumplimiento de la sentencia de desahucio en caso de apelación de la parte demandada
Ley Nº 18.101.- dice: Podrá solicitarse.
Modificación: No puede suspenderse el cumplimiento de la sentencia dictada en juicio de arriendo por el hecho de presentar un recurso de apelación.
Tema: De la suspensión del lanzamiento.
Ley Nº 18.101.- dice: El juez podrá suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a seis meses.
Modificación a la Ley: El juez podrá suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días.
La nueva Ley de arriendo establece que si el arrendatario no quiere desocupar la propiedad, no queda más solución que solicitar la restitución ante algún Juzgado Civil. Usted no saca nada con recurrir a Carabineros; pues éstos no actuarán si no tienen una orden judicial. Esto se debe a que la nueva Ley de Arriendo permite recurrir al auxilio de Carabineros sin orden judicial sólo para impedir que el arrendatario se lleve sus bienes en caso de indemnizaciones pendientes. Se entiende que la nueva ley da un plazo de dos días para que usted consiga una Orden Judicial. Tanto Abogados como jueces aseguran y confirman que es muy poco probable que Carabineros actúe sin la respectiva Orden Judicial.
PLAZO DE GRACIA:
Una vez notificado judicialmente el desahucio del arriendo, la ley no contempla el desalojo inmediato, sino que permite que el arrendatario permanezca en la propiedad un tiempo, lo que se conoce como plazo de gracia. Con la nueva Ley estos plazos han sido reducidos a la mitad.
Hay que tener presente que: Los contratos de arriendo a plazo indefinido, lo que son de mes a mes y aquellos a plazo fijo que no excedan de 12 meses contemplan plazos de gracia. Durante este tiempo de gracia se supone que el arrendatario debe cumplir con todas las obligaciones contraidas, aunque se ha constatado que muchas veces no se cumplen.
NOTIFICACION NOTARIAL:
En la actualidad la ley sobre arriendo permite que en ciertos casos usted comunique a su arrendatario, mediante notificación notarial, que debe hacer abandono de la propiedad. Sin embargo, si éste se niega a hacer abandono del inmueble, se deberá necesariamente presentar una demanda, no existe otra alternativa.
ABANDONO DE LA PROPIEDAD:
De acuerdo a la antigua normativa de arriendo muchas veces los tribunales no autorizaban el ingreso a la propiedad, que ya había sido abandonada por el arrendatario - ni ordenaban la restitución del inmueble mientras no se dictase una sentencia que declarase terminado el contrato de arrendamiento. Con la nueva ley sobre arriendo se permite al arrendador solicitar al juez competente, sin forma de juicio, la entrega del inmueble, cuando éste ha sido abandonado por el arrendatario sin restituirlo. Los Jueces Civiles de Santiago, han señalado que este aspecto ya se está aplicando sin mayores problemas.
VIGENCIA DE LA NUEVA LEGISLACION SOBRE ARRIENDO:
Es posible que su contrato de arriendo haya sido celebrado bajo la antigua ley. En ese caso, si hay litigio, algunos abogados creen que el juicio se regirá por los nuevos procedimientos en cuanto a juicio sumario concentrado, pero de todas formas mantendrá las condiciones de la ley antigua en lo que respecta a plazos de gracia, apelación etc.
CUADRO COMPARATIVO DE LA NUEVA LEY Y LA ANTIGUA LEY
Tema: Respecto del término del contrato de arriendo mes a mes y de duración indefinida
Ley Nº 18.101.-dice: El arrendador sólo podrá ponerle término mediante desahucio judicial.
Modificación nueva ley: El arrendador podrá ponerles término mediante demanda de desahucio o a través de una notificación que un notario entregue al arrendatario.
Tema: Respecto de los plazos de gracia luego de solicitado el desahucio de arriendo en los contratos mes a mes y de duración indefinida.
Ley Nº 18.101.- dice: Cuatro meses contados desde la notificación de la demanda y se aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no puede exceder, en total, doce meses.
Modificación de la nueva ley: Dos meses contados desde la notificación de la demanda y se aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no puede exceder, en total, seis meses.
Tema: Respecto de los plazos de gracia en los contratos de arriendo de plazo fijo que no excedan de un año.
Ley Nº 18.101.- dice: Cuatro meses desde la notificación de la demanda.
Modificación: Dos meses desde la notificación de la demanda.
Tema: Respecto del domicilio del arrendatario
Ley Nº 18.101.- dice: Se notificará la demanda al arrendatario en la dirección que se encuentre en el contrato o donde trabaje.
Modificación: La ley presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado.
Tema: Suspención del cumplimiento de la sentencia de desahucio en caso de apelación de la parte demandada
Ley Nº 18.101.- dice: Podrá solicitarse.
Modificación: No puede suspenderse el cumplimiento de la sentencia dictada en juicio de arriendo por el hecho de presentar un recurso de apelación.
Tema: De la suspensión del lanzamiento.
Ley Nº 18.101.- dice: El juez podrá suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a seis meses.
Modificación a la Ley: El juez podrá suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días.
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